קשה להתווכח עם היתרונות של פרויקטים מסוג תמ”א 38, בייחוד עבור דיירי הבניין בו מתבצע הפרויקט. זה לא סוד שרבים מאיתנו מעוניינים לבדוק האם זה אפשרי שהבניין שלהם גם ייקח חלק בתוכנית ההתחדשות העירונית. כדי לעשות קצת סדר ולקדם אתכם צעד אחד לקראת הפרויקט, אספנו עבורכם כמה טיפים להתחלה.
תמ”א 38 – מה היא כוללת?
תמ”א 38 – תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה – היא יוזמה של המדינה לטיפול עתידי בבעיה[ תוך הגדלת היצע הדיור והפרטת הבנייה לביצוע ע”י קבלנים/יזמים פרטיים. אישורי הבנייה והגשת התוכניות מוגשות ומאושרות ברמת הרשות המקומית בה מתבצע הפרויקט ובהתאם לתוכניות ההתחדשות העירונית של הרשות.
קיימים שני מסלולים עיקריים מסוג תמ”א 38:
- חיזוק המבנה (תמ”א 38/1) – במסגרת זו מחזקים את היסודות של המבנה מפני רעידות אדמה, מרחיבים את הדירות בעד 25 מ’ (כולל ממ”ד), מוסיפים מרפסת עד 12 מ”ר, מוסיפים לבניין מעלית, מחליפים את תשתיות המים והחשמל של הבניין וכל זאת – ללא כל הוצאה כספית מצד הדיירים. היזם “סופג” את עלויות השיפוץ תמורת מכירת הקומות העליונות שמתווספות למבנה ועל פי התוכנית שאושרה בוועדה המקומית ברשות.
- פינוי בינוי (תמ”א 38/2) – בפרויקט מסוג זה הורסים את המבנה הישן, ובמקומו מקימים מבנה חדש. הדיירים עוברים באופן זמני לדירות חלופיות, ועם תום הבנייה, הם מקבלים דירות חדשות בניין החדש שהוקם. פרויקטים מן הסוג הזה נכללים בדרך כלל בתוכניות של הרשות המקומית להתחדשות עירונית, על מנת ליישם ולשווק את הדירות, נבחר יזם על ידי בעלי הדירות.
תנאי סף לביצוע תמ”א 38
כדי לבצע פרויקט תמ”א 38 מכל סוג שהוא, חשוב לעמוד במספר תנאי סף:
- כמה קומות יש למבנה? תמ”א 38 ניתן לבצע בבניינים משותפים בני 2 קומות לפחות
- מתי נבנה הבניין? בישראל רק ב- 1980 נקבע תקן בניעה מחייב ליציבות הבניין ברעידות אדמה. לכן רק בניינים שנבנו לפני ינואר 1980 מתאימים לפרויקט.
- באיזה מבנה מדובר? מבני מגורים, מבנים משולבים של מסחר ומגורים ומבנים מסחריים יכולים לקבל אישור מהרשויות להשתתף בפרויקט תמ”א 38. בתים פרטיים לא יכולים להשתתף בפרויקט.
- האם יש מקלט / ממ”ק / ממ”דים? מבנים שבהם לא קיימים פתרונות אלה, יתועדפו להשתתפות בתמ”א 38, שכן החיזוק משפר גם את עמידותם של המבנים על רקע המצב הביטחוני בארץ. בעקרון לבניין שיש בו ממ”דים, מעלית, חניות לדיירים ומרפסות ושמצבו חזק ויציב, אין צורך בתמ”א 38, אלא אם כן יהיה מהנדס שיקבע אחרת.
- קבלת אישור מהנדס יש הגדרות מיוחדות לבניינים שנבנו לפני ולאחר 1980 שצריכים חיזוק. לכן בדיקה מקצועית ע”י קונסטרוקטור – זה הדבר הראשון שהיזם צריך לעשות.
- לבדוק את התייחסות הרשות המקומית כלפי פרויקטים להתחדשות עירונית – יש רשויות שמתנהלות בעצלתיים תוך הערמת קשיים כלפי פרויקטים אלו. למה? למשל, כי פרויקטים של תמ”א 38/2 תלויים מאוד ברשות המקומית, שאמורה לספק פתרונות של אינסטלציה, כבישים, תנאים סביבתיים ופיתוח עירוני סביב המבנה החדש – מה שעלול לגזול ממנה כספים רבים שהיא רוצה להשקיע בפרויקטים אחרים.
בדיקות היתכנות שיש לבצע
כדי לבדוק אם פרויקטים מסוג תמ”א 38 רלבנטיים לביצוע בבניין שלכם, הנה כמה דברים שכדאי להתחיל לעשות:
- הסכמת השכנים – חייבים להשיג רוב של דיירים שמסכימים שהפרויקט יקרה. לכן חשוב מאוד לאתר כמה שיותר בעלי דירות, לשוחח איתם על הנושא, להבין מה העמדה שלהם לגביו, ולבדוק אם יש לכם שותפים שמעוניינים להיכנס לתהליך. אם חלק ניכר מהדיירים מסכים, שווה להמשיך אל הצעדים הבאים. אגב, גם אם אין עדיין רוב מכריע, יכול מאוד להיות שיהיו בעלי דירות שישתכנעו בהמשך.חשוב לדעת: במידה והבניין הוא חלק מבניין “רכבת”, כלומר כמה בניינים עם מספר כניסות. במצב כזה לא מספיקה הסכמת כל הדיירים של אחד מהבניינים, ונדרשת גם הסכמה של כל הדיירים מהכניסות הצמודות. כמו כן חשוב לבחון משפטית את מצב הנכס בלשכת רישום מקרקעין (טאבו), ולאתר בעיות ברישום, בבעלויות הנכסים, או בתחומים אחרים שעלולים לעכב את תהליך קבלת ההיתר.
- בדיקת תוכנית הבניין – מומלץ שנציגי הבניין יבררו האם הבניין עומד בתנאי הסף להשתתפות בפרויקט תמ”א 38. הבדיקה יכולה להתבצע מול מחלקת ההנדסה בעירכם או פשוט לפנות ליזם שפועל באזור.
הצלחתם לעמוד בבדיקות הנ”ל? זה הצעד הבא
פנו אל החברה לחיזוק מבנים. החברה, שנחשבת בין היזמיות המנוסות והנחשבות בתחום, מעניקה לכם ייעוץ מקצועי וסיוע לאורך כל הדרך. בדיקות הסף וההיתכנות הן רק שלב ראשוני בתהליך ביורוקרטי ארוך ומסורבל למדי. כחברה שמבצעת ושמממשת פרויקטים של תמ”א 38 מסוג חיזוק מבנים ופינוי-בינוי, אתם יכולים לדעת שאתם לא לבד, ושיש מי שמטפל בכל ההליך המורכב הזה בשיתוף פעולה מלא אתכם. מכאן, שדרוג הבניין שלכם קרוב מתמיד.
