Toggle Menu

תמ”א 38 מחוץ לאזורי הביקוש: האם 2019 תהה שנת מפנה?

< חזרה לדף מידע מקצועי

המטרה המקורית של פרויקטים מסוג תמ”א 38 היתה לחזק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה ולמגן אותם מפני איומים ביטחוניים. בפועל, דווקא בפריפריה הנחשבת לחשופה יותר, נדיר למצוא פרויקטים מסוג זה. האם פני הדברים עשויים להשתנות בקרוב?

 

כל מבנה בישראל שהוקם לפני 1980, אינו עומד בתקן הבנייה המודרני. תמ”א 38, תכנית המתאר הארצית, נועדה לחזק מבנים קיימים או להרוס ולבנות אותם מחדש. בהתאם לתקנים מודרניים ובתוספת ממ”ד, כדי להתמגן גם מפני איומים ביטחוניים ולמנוע פגיעה ברכוש ובנפש בזמן רעידת אדמה. בפועל, הפרויקטים האלה הפכו להיות נפוצים הרבה יותר באזור גוש דן, שנחשב להרבה יותר בטוח, בהשוואה אל הקמת פרויקטים בפריפריה.

 

 

במקום הזדמנות לביטחון – הזדמנות לרווח כלכלי

בהשוואה לאזור ת”א והשרון – אין הרבה פרויקטים של תמ”א בפריפריה. הסיבה לכך ככל הנראה טמונה בהחלטת המדינה “להפריט” את התכנית. במהותה תכנית תמ”א 38 היא תכנית שהמדינה החליטה ליצור כדי לגונן אזרחיה, אלא שבמקום להיות אחראית על ביצוע הפרויקט בפועל, היא החליטה להפקיד את הביצוע בידי ידיים פרטיות.

 

ההפרטה הביאה לכך שהרבה אנשים, ובעיקר משקיעים, החליטו לנצל את התכנית והבינו כי מולם נמצאת הזדמנות פז להשקעה. רבים מהם מיהרו לקנות דירות במבנים ישנים, ומיד לאחר שסיימו תמ”א 38 – מכרו אותן ברווח משמעותי. על מנת למנף את הרווח שלהם, אותם משקיעים בחרו להשקיע בעיקר באזורי הביקוש של מרכז הארץ. זוהי רק אחת הסיבות לכך שדווקא בערים מרוחקות מהמרכז אין מספיק פרויקטים של תמ”א 38 שיצאו לפועל.

 

הפריפריה נשארת מאחור

תמ”א 38 היתה (ותמשיך להיות) רלוונטית אך ורק באזורים שבהם יש לפרויקטים כדאיות כלכלית. גם אם עיר מסוימת בפריפריה עלולה להיפגע משמעותית בזמן רעידת אדמה או מבצע צבאי, כל עוד אין בשטח שלה כדאיות כלכלית – הפרויקט לא יצא לפועל.

 

הבעיה היא שבערים בצפון או בדרום הארץ, היכן שיש צורך דחוף בחיזוק המבנים או בהקמתם מחדש, ערכי הקרקע נמוכים ולכן אין בהם כדאיות כלכלית. יש לכך סיבות רבות. למשל, רוב האנשים רוצים להיות קרובים ככל הניתן לערים הגדולות שבאזור המרכז, כדי להיות קרובים למקומות תעסוקה, למקומות בילוי ותרבות, למוסדות האקדמיים וליהנות מרמת חיים שנחשבת לגבוהה יותר בהשוואה לאזור הפריפריה. כשכולם מצטופפים במרכז הארץ – לא חסרות קרקעות זמינות באזור הצפון והדרום. הן פשוט נותרות שוממות, ללא כל ביקוש מצד קהל שממש משתוקק לגור עליהן ולבנות עליהן את חייו.

קחו את הנתון הזה ותוסיפו את הסיכון שכרוך בפרויקט תמ”א 38, שהוא גדול משמעותית בהשוואה לסיכון הכרוך בביצוע פרויקט כזה במרכז הארץ. מצד אחד עלויות הבנייה זהות, ולא משנה אם הפרויקט בפריפריה או במרכז, אבל מצד שני הדירות זולות משמעותית מחוץ לאזורי הביקוש, ואין שום הבטחה שיהיו אנשים שיקנו אותן בכלל.

 

גורם נוסף שמוזיל את הקרקע, הוא שיווק אינטנסיבי של דירות באזורים אלה במחיר למשתכן, במטרה לספק מענה לזוגות צעירים ולמשפחות ליהנות מדיור בר השגה. עניין זה פוגע בערך הקרקע, ולכן היכולת של יזם לעשות פרויקט תמ”א שם היא נמוכה למדי, עד כדי אפסית. אז מה כל זה אומר? האם המדינה שמה לעצמה רגל בביצוע אחד הפרויקטים המשמעותיים ביותר מאז הקמתה?

 

 

המדינה מתחילה לתקן את הטעות שעשתה ולעודד הקמת פרויקטים בפריפריה

הפתרון לקידום פרויקטים של תמ”א בערי הדרום והצפון הוא עידוד כספי ליזמים שיבנו בהן פרויקטים. נראה שהמדינה מתחילה להבין זאת ולבצע מהלכים משמעותיים כדי לקדם את הנושא התמ”א מחוץ לאזור המרכז בשנה הקרובה.

 

אפשר כבר להתחיל לראות ניצנים של התהליך, בזכות צעדים חשובים שמבצעים גופים שונים, הנוגעים בדבר. לדוגמה, נכון למרץ 2019, בצל הבחירות לכנסת, השמאי הממשלתי צפוי להציג רפורמה הנוגעת לתקן 21 – זה שקובע את הכדאיות הכלכלית של ההתחדשות העירונית.

המטרה ברפורמה זו היא להגביר את הכדאיות הכלכלית של פינוי בינוי גם מחוץ למרכז הארץ. השמאי הממשלתי מתכוון בין היתר, מתוכנן להכניס לתקן 21 שינויים מהותיים כגון: הסרת ההגבלה על הרווח המקסימלי של יזמים בפרויקטים של פינוי־ בינוי, המוגבל כיום בתקן ל–25%–30%, יצירת ודאות בחישוב היטל השבחה ובחינת האפשרות לשינוי הגדרות התמורה לבעלי הדירות. כל אלה יהפכו את הפרויקטים לאטרקטיביים יותר בעיניי יזמים.

 

נזכיר גם שלפני מספר חודשים שר האוצר כחלון העביר תזכיר בחוק התכנון והבנייה, שכולל שינוי שנועד לעודד יזמים להעדיף ולבצע את הפרויקט במסלול של הריסה ובנייה מחדש, שנחשב נכון יותר מבחינה הנדסית.

אז האם בקרוב נראה פרויקטים של פינוי בינוי מחוץ לאזור המרכז? ימים יגידו, אך נראה שהמגמה חיובית. עם זאת, בישראל כמו בישראל, עד שנראה את זה באמת קורה, ייקח לא מעט זמן.

 

החברה לחיזוק מבנים

צור קשר
close slider


מלא/י את הטופס ונציג מטעמנו יחזור אליך בהקדם: