תמ"א 38/2 ופינוי-בינוי עם החברה לחיזוק מבנים מפנים את הקשיים | בונים על פתרונות

< חזרה לדף התחדשות עירונית

פרויקט מסוג פינוי-בינוי לא חף מאתגרים ומקשיים – חלקים ברורים לעין כבר מהרגע הראשון, וחלקם נערמים לאורך התקופה. החוכמה היא להתכונן מראש לכל תרחיש. אז מהם הקשיים הנפוצים, ומה החברה לחיזוק מבנים עושה כדי למנוע ולפתור אותם?

 

כל פרויקט הוא עולם ומלואו
מי שעוסק בתחום, כקבלן מבצע או כיזם, כבר יודע: פרויקט פינוי-בינוי אחד שונה במהותו מהשני. משימות שעוברות חלק בפרויקט מסוים, עלולות להתגלות כקשיים באחר. לצורך הדוגמה, ייתכן שבעיר מסוימת העירייה תעבוד כתף לכתף עם היזם, בעוד שבעירייה אחרת יערימו קשיים ביורוקרטיים שיסכנו את הוצאת הפרויקט לפועל. פעם הדיירים מבינים מיד מה הם מרוויחים מהשינוי, ובפעם אחרת נדרש מסע שכנועים לא קטן. לכן צריך לצאת לדרך עם פתרונות מוכנים מצד אחד, ולדעת למצוא פתרונות יצירתיים בזמן אמת מצד שני.

 

קשיים אפשריים בפרויקט פינוי-בינוי, ומה אפשר לעשות כדי לפתור אותם:

 

חוסר היענות של הדיירים במבנה

פינוי-בינוי נעשה בראש ובראשונה עבור הדיירים, במטרה להשביח את תנאי המגורים שלהם מבחינה בטיחותית, אסתטית וסביבתית. לכן החוק דורש הסכמה של לפחות 80% מהדיירים – למרות שפועל כדאי ורצוי לקבל 100% הסכמה, כדי שהכול יעבור חלק ולשביעות רצון כולם.

לא פעם נתקלים ב"דיירים סרבנים", כלומר בעלי נכס בבניין שמסרבים לחתום על הסכמתם לפרויקט, משום שהם לא מאמינים בתועלות שלו, שמעו סיפורים על פרויקטים שכשלו או משלל סיבות אחרות שלעיתים שמורות עמם.

 

מה אפשר לעשות?
בחברה לחיזוק מבנים רואים בדיירים שותפים מלאים בתהליך, ולא חלילה גורם מפריע. השאיפה היא לא רק להשיג את חתימתם, אלא לגייס אותם לתהליך ולשמור תוך כדי על זכויותיהם. עליהם לדעת ולהאמין שיש על מי לסמוך עד לרגע האכלוס!

חשוב לדבר עם הדיירים הקיימים ולהכיר אותם, כדי להבין מה הם רוצים וצריכים מתוך מקום אמיתי של הבנה והכלה. צריך להסביר בפשטות ובגובה העיניים את היתרונות, ובאותה נשימה את האתגרים הצפויים בצורה שקופה ואחראית. חשוב לא פחות: על היזם לספק פתרונות לכל מיני חסמים והתלבטויות.

לצורך הדוגמה, נדבר על בני הגיל השלישי, שלא פעם מגלים התנגדויות מסיבות מנטליות, פיזיות ואחרות. החוק ניצב לטובת הקשישים ומחייב את היזם להקל עליהם ולהציע מספר חלופות במסגרת הפרויקט או מחוצה לו, שיספקו אותם ויובילו להסכמתם. בהיעדר חלופות ריאליות ואיכותיות, סירוב הדיירים הקשישים ייחשב כסביר והיזם לא יוכל לתבוע אותם בשל כך.

————————————

 

עיכובים בלוח הזמנים

בעולם מושלם לוח הזמנים היה חקוק בסלע. בחיים האמיתיים יש לעיתים בלת"מים שיכולים לעכב את העבודות בשטח, לפעמים מבלי שמישהו יוכל לקחת על עצמו אחריות – החל מגשמים עזים ועד להתדרדרות במצב הביטחוני (בישראל כמו בישראל). גם ישנם מקרים בהם התנהלות ביורוקרטית מסועפת מול הרשות המקומית, יכולה לשים מקלות בגלגלים ולדחות אישורי תכנון וביצוע.

צריך תמיד לזכור: יש בקצה השני דיירים שמתגוררים בדירות זמניות ומחכים בקוצר רוח להשלמת העבודות. גם הזמן שלהם יקר.

 

מה אפשר לעשות?

כאמור, פתרונות יצירתיים בזמן אמת הם חלק בלתי נפרד מהחבילה – ופה הניסיון משחק תפקיד מרכזי, כי עם הניסיון מגיעה היכולת לחזות עיכובים מראש ולהקדים תרופה למכה.

חשוב לקבוע מראש לוח זמנים ריאלי, שמצד אחד לא נמתח שנים על גבי שנים, ומצד שני משאיר מרווח התמודדות עם עיכובים בלתי צפויים. כך מועד סיום העבודות לא יידחה שלא לצורך.

גם לשיתוף הפעולה עם הגורמים בעירייה יש חשיבות מכרעת, כי בלי התגייסותם המלאה לפרויקט יהיה מאוד קשה לבצעו לפי לוח הזמנים. בסופו של דבר פינוי-בינוי הוא גם אינטרס של העירייה, שמקבלת אליה עוד תושבים יצרנים או בעלי עסקים שמשלמים ארנונה ונהנית מעלייה משמעותית בערך הדירות.

————————————

 

קריסה כלכלית של היזם או הקבלן המבצע

מאז שהחלה מדינת ישראל לעודד פרויקטים של פינוי-בינוי, עלו לכותרות מספר מקרים של יזמי נדל"ן או קבלני ביצוע שקרסו. לא עמדו בעומס ההוצאות, אפילו פשטו רגל, ולא הצליחו להשלים את הפרויקט. הנפגעים העיקריים הם כמובן הדיירים העתידיים, שלא קיבלו את שהובטח להם.

 

מה אפשר לעשות?

גם כיזם ותיק, החברה לחיזוק מבנים מבינה שרבים נשענים על יכולותיה הכלכליות ושמים בה את מבטחם. ערבויות וביטחונות שמקבלים הדיירים מהחברה לחיזוק מבנים, מבטיחים כי לא ייפגעו כלכלית מהמצב בשום צורה. יש חדשות עוד יותר טובות:

המדד להתחדשות עירונית של גלובס הכניס את החברה לחיזוק מבנים לרשימת החברות המובילות הן ברמת הארצית והן ברמה העירונית – בתל אביב (במקום השלישי והמכובד) וברעננה. תנאי הסף להופעה במדד גלובס נשענים על בדיקת החוסן הפיננסי של החברה ועל איכות הפרויקטים שעומדים על הפרק. במילים אחרות, פרויקט פינוי-בינוי של החברה לחיזוק מבנים יגיע בלי צל של ספק לסופו המיוחל.

————————————

כמה מילים לסיום…

אלו רק קשיים ספורים מתוך ים האתגרים שנתקלנו בהם, לאחר כמעט עשור של ייזום ובנייה באזור המרכז והשרון. עד כה השכלנו לעמוד בהם בהצלחה, יד ביד עם הרשויות המוניציפליות ולשביעות רצון הדיירים, שנהנו בסוף התהליך מנכס חזק יותר ומסביבת מגורים נעימה יותר. בקרוב אצלכם!

צור קשר
close slider

מלא/י את הטופס ונציג מטעמנו יחזור אליך בהקדם: