תמ”א 38 מ- א’ ועד ת’: כל המונחים שכדאי שתכירו

< חזרה לדף התחדשות עירונית

אם אתם עומדים בפני פרויקט שתכף מבוצע אצלכם בבניין, או אפילו רק מתעניינים אם ניתן לבצע אותו בעתיד, בוודאי תתקלו בדרך בהמון מושגים שלא שמעתם בעבר. כדי שלא תרגישו מרומים, כדי שלא תחשבו שאתם היחידים בחדר שלא מבינים,

החברה לחיזוק מבנים מציגה: המילון השלם לפרויקט תמ”א 38

אחוזי בנייה – שטח מותר לבנייה בהתאם לתב”ע (תוכנית בניין עירונית – ראו ערך). לשם חישוב אחוזי הבנייה בודקים מהו היחס בין השטח המותר לבנייה לבין שטח המגרש המלא. אחוזים אלה מחושבים בעיקר לצורך ביצוע פרויקטים מסוג פינוי-בינוי.

בעלי זכויות – אנשים שהם הבעלים הרשומים, הזכאים להירשם ככאלה או בעלי זכויות החכירה על היחידות המקוריות שנמצאות במתחם פרויקט המיועד לתמ”א 38.

היתר בנייה – מוסדות התכנון לביצוע עבודות בנייה מספקות אישורים, בהתאם לתוכנית הבנייה העירונית שרלבנטית ספציפית לשטח המדובר. אישורים אלו הם היתרי הבנייה. ללא היתר לא ניתן להתחיל בביצוע פרויקט.

ועדות – קיימות 3 ועדות לתכנון ובנייה, שנועדו על מנת להוציא פרויקט תמ”א לפועל:

חוקיםחוק חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה שחוקק ב- 2005, כולל בתוכו הוראות מקלות לעניין הרוב הדרוש בבית משותף, כדי לבצע עבודות חיזוק. בעוד בחוק המקרקעין נדרשת הסכמה של 100% מבעלי הדירות, חוק החיזוק מאפשר למעשה לקבל הסכמה של רק 2/3 מבעלי הדירות. כל מה שצריך זה לפנות אל המפקח של המקרקעין לאישור הפרויקט, ושתהיה החלטה עקרונית של הוועדה המקומית המאשרת מתן היתר התנאי.

טופס 4 וטופס 5 – שני טפסים חשובים שחשוב מאוד לקבל. טופס 4 מאשר שהמבנה בטוח וראוי למגורי אדם, לאחר קבלת כל ההיתרים והאישורים הנדרשים לפי חוק. טופס 5 הוא האישור הסופי, שמגיע לאחר אכלוס המבנה. הוא מאשר סופית את תקינות המבנה ואת עמידתו בכל דרישותיהן המחמירות של הרשויות.

ייעוד הקרקע – תב”ע מגדירה מה הם שימושי הקרקע המותרים בכל חלקה בתחום התוכנית. הגדרת השימוש המותר בקרקע יכולה להיות מגורים, תעסוקה, מבני ציבור, מסחר וכדומה. לפעמים פרויקטים נפסלים בוועדות, בגלל שייעוד הקרקע לא מתאים להוצאת הפרויקט לפועל.

כתב שיפוי לפי סעיף 197 – לעתים הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה דורשת מסמך זה, כתנאי לאישור הליכי תכנון ומתן היתרים. במסמך זה היזם למעשה חותם על התחייבות לשפות את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגין תביעות בעקבות פגיעה במקרקעיו כתוצאה מהתוכנית שהוועדה אישרה.

ליווי בנקאי – כל פרויקט מסוג תמ”א 38/2 (פינוי בינוי) מלווה על ידי בנק, במטרה להעניק ליזם
את המימון הדרוש לו. לרוב הוא מספק מימון ישיר כדי להוציא את הפרויקט לפועל ונותן מימון באשראי כדי לספק ערבויות לדיירים.

מכתב החרגה – מסמך שמוציא הבנק המלווה את ביצוע הפרויקט, שבו מובטחת לבעלים דירה חדשה בפרויקט. מסמך זה מצורף לרוב להסכמי פינוי בינוי. המטרה היא להבטיח שהשיעבוד המוטל על המקרקעין, על פי ההסכם שבין היזם לבין הבנק המלווה, יוחרג באופן שלא יחול על הדירה הספציפית של הקונה. בלא מעט מקרים, עד למועד מסירת הדירה, יינתן מכתב החרגה מותנה – כלומר מותנה במסירת הדירה והחזרת ערבות בנקאית או בתשלום מלוא התמורה בגין הדירה. כל עוד לקונה יש ערבות בנקאית, הוא יכול להסתפק במכתב החרגה מותנה.

נסח  טאבו – משרד המשפטים מספק לכל בעל דירה מסמך רשמי, על מצב זכויותיו בנכס שנרשם בלשכת רישום המקרקעין. המסמך כולל מעין תעודת זהות שבה מידע אודות השטחה, זהות הבעלים או חוכריו, משכנתאות והערות אזהרה (כגון עיקולים, צווי בית משפט ועוד). על מנת להשיג הסכמה של הדיירים בביצוע תמ”א 38, יש לבדוק מי הדיירים שצריכים לתת את הסכמתם, בהתאם למה שכתוב בנסחי הטאבו.

ערבויות – ערבויות נועדו להבטיח את האינטרסים שלכם, ולהבטיח את כספכם במקרה של אי מסירת דירה. בפרויקטים של התחדשות עירונית, נהוג שהיזם נותן לדייר ערבות כלשהי, כתנאי לפינוי הדייר מדירתו. לכן, בפרויקטים כאלו לרוב ניתנת ערבות בנקאית להבטחת דמי השכירות שהיזם צריך לשלם לדייר כל עוד לא קיבל את דירתו.

פינוי בינוי (תמ”א 38/2) – פרויקטים שמטרתם לשקם ולשפר את השטחים העירוניים ואת איכות חייהם של הדיירים. לשם כך, הורסים את המבנה, מקימים אחר במקומו ומטפלים בשטח הציבורי של המתחם. מקור המימון הוא לרוב בהגדלת זכויות הבנייה, המאפשרות ליזם להקים יותר קומות ויותר דירות בבניין ולמכור אותן לכל דורש.

תב”ע – תוכנית בניין עיר (או אזור) היא מסמך בעל תוקף חוקי, שמטרתו להסדיר את השימוש בקרקע בשטח ספציפי. המסמך כולל תשריט, תקנון ונספחים. לא ניתן לקבל היתר בנייה, אם הוא לא תואם את מה שהתוכנית קבעה.

תמ”א 38 – תכנית המתאר הארצית נועדה לעודד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, במבנים שנבנו לפני ה- 1/1/1980, בעלי 3 קומות ומעלה, מבלי שדיירי המבנים יצטרכו לשלם על התהליך. קיימים שני מסלולים לפרויקטים מסוג זה: תמ”א 38 הסטנדרטי – חיזוק המבנה הקיים ותוספות על גבי הבניין, והשני – הריסה ובנייה מחדש.

המומחים של החברה לחיזוק מבנים נמצאים כאן כדי להעניק לכם הסבר בגובה העיניים, וללוות אתכם לאורך כל הדרך, מ- א’ ועד ת’, עד לסיום הפרויקט המוצלח. נשמח לעמוד לשירותכם בכל עניין שהוא.

צור קשר
close slider

מלא/י את הטופס ונציג מטעמנו יחזור אליך בהקדם: