תמ”א 38: הרפתקה מפוקפקת או השקעה חכמה?

אם היו אומרים לכם שאם שתחיו במשך שנים בודדות באתר בנייה, רק כדי שאחר כך תוכלו ליהנות מהתוצאות, הייתם הולכים על זה? עם דילמה כזו צריכים כיום לא מעט תל אביבים להתמודד, כשהם עומדים בפני פרויקט תמ”א 38. האמת, זה ממש לא חייב להיות כך.

 

בשנים האחרונות נדמה כי מתקיימים פרויקטים של תמ”א 38 בכל פינה. מדי פעם אנחנו שומעים על בעיות במסירת הפרויקטים, מה שמעלה תהיות אם ביצוע הפרויקט הוא בכלל כדאי. יש אנשים שחדשות אלו גורמות להם לחשוש מלהיכנס לפרויקט שכזה, והם ממש לא רוצים להיות חלק מהעניין. אלא שכיום אין להם יותר מדי ברירות. פרויקטים מסוג זה מתבצעים על בסיס הרוב קובע, ודיירים סרבנים בסופו של דבר נאלצים להתמודד עם החשש משינוי ו/או מציאת מקום חלופי לתקופת השיפוצים. ישנם גם מקרים בהם החשש הופך למציאות:

“אני גר כאן עם אשתי מאז שעלינו ארצה בשנות ה- 60″, מספר ראובן, תושב ותיק בתל אביב, הדבר האחרון שאני צריך על הראש זה שיפוצים בלתי נגמרים. מה אני צריך פה פיגומים שיפריעו לי לעבור את הכביש למכולת ממול?”

“5 שנים נמשך פרויקט תמ”א 38 בבניין שלנו. 5 שנים, את יודעת מה זה?” מספרת לנו רוחמה, שירשה דירה בתל אביב ומשכירה אותה לזוג צעיר. “במקום להרוויח את מלוא הכסף שהדירה שלי הייתה יכולה לעשות, אני מקבלת חצי ממה שהייתי יכולה לדרוש עליה ככה, ללא השיפוצים האלה. הקבלן נתקע עם הבנייה, לנו אין חדר מדרגות ולכי תרדפי אחריו עכשיו”.

למה זה קורה?

פרויקטים רבים של תמ”א 38 נתקעים ומובילים להרפתקה שלא כולנו מוכנים לחוות. הסיבות לכך בעיקר תלויות ביזם שנבחר, שגורם לעיכוב במסירת הפרויקט בגלל סיבות רבות: מחוסר קבלת היתרים מהעירייה וממכבי אש, דרך עיכוב שקשור בביצוע עבודות גמר שעליהם אמורים להיות אחראים קבלני משנה, מחסור בתזרים מזומנים ועד חוסר ניסיון מינימלי ועבודה מבולגנת, שמשאירה אחריה הרבה מאוד דיירים ממורמרים ומתוסכלים.

אז למה בכל זאת להיכנס לזה?

לא תמיד מדובר בחוויה קשה שמסתיימת במפח נפש. לא חסרים פרויקטים מוצלחים, שזכו לקבל כיסוי תקשורתי נרחב ביותר. המפורסם ביותר בהם הוא זה שמתרחש ברחוב פיכמן בתל אביב. זהו פרויקט החיזוק הגדול ביותר שבוצע לא רק בתל אביב, אלא בארץ כולה. הפרויקט יצא לדרך וקיבל את האישורים המתאימים בזמן קצר מאוד של חצי שנה בלבד!

“מדובר בפרויקט שמבוצע ב- 3 בניינים ברחוב בו זמנית, שבו מתגוררים כ- 72 דיירים”, מזכיר גיא לקסמן, סמנכ”ל השיווק של החברה לחיזוק מבנים בישראל, שמבצעת את הפרויקט. לדבריו: “במסגרת הפרויקט חיזקנו את הבניינים לעמידה בתקן עמידה ברעידות אדמה. כמו כן, כל דירה הוגדלה ב- 25 מ”ר, שזה כולל ממ”ד וחדר נוסף, מרפסת שמש של 12מ”ר וחנייה תקנית בחניון תת קרקעי. הבניינים עוברים שיפוץ מלא של כל התשתיות הציבוריות – מים, חשמל, כבלים, גז וכו’. התווספה מעלית תקנית ומרווחת בכל אחת מתשע הכניסות, הלוביים שופצו והוגדלו, וגם קומת הקרקע עוצבה מחדש”.

תשואה משמעותית בזמן קצר!

לפרויקט תמ”א 38 שמתבצע כמו שצריך, יש יתרונות רבים שמהם הדיירים נהנים תוך זמן קצר יחסית. אבל ללא ספק היתרון העיקרי הוא התשואה שהדירה יכולה לשאת, בייחוד באזורים עם ערכי קרקע גבוהים. כך למשל, לפי נתונים שפורסמו ב”תכנית חיסכון” ששודרה בערוץ 2, בלב העיר תל אביב ובאזור הצפון הישן – דירות בגודל של כ- 58 מ”ר שיהפכו לאחר שיפוץ לדירות של בין 72 מ”ר ל 84 מ”ר יכולות לשאת תשואה של החל מ- 900 אלף ₪ ועד 1.15 מיליון ₪ בהתאם לגודל ולמפרט הבניין והדירות. אין ספק כי מדובר ברווח משמעותי, שכיום לא ניתן להשיג בשום דרך אחרת ביחס לזמן ולעובדה כי בעלי דירות אינם נדרשים לשלם בעבור השיפוץ.

קריאה אחרונה: רובע 4

כיום אין עוד הרבה אזורים שנותרו כדי לבצע בהם תמ”א 38, וליהנות מכל היתרונות שלהם. ובתל אביב למעשה הרווח הפוטנציאלי הגדול ביותר נמצא ברובע 4 של העיר – אזור שכולל את הרחובות אבן גבירול, שדרות שאול המלך, ארלוזורוב, פנקס, אזור כיכר המדינה, ויצמן, ז’בוטינסקי, דרך נמיר, יהודה המכבי ושדרות דוד המלך.

באזור רובע 4 הרחובות יחסית רחבים ורוב בנייני המגורים הם 4-5 קומות, אך הם בנויים על שטח הגדול בכ- 50% מאלה שבנויים בצפון הישן או בלב תל אביב. מדובר במיקום מצוין  מבחינת אמצעי תחבורה, הוא קרוב למתחמי בילוי וקניות, ולכן האזור הזה מבוקש מאוד.

אם נכון לעכשיו גרים באזור בעיקר סטודנטים וצעירים שרוצים ליהנות מחיי העיר הגדולה, ביצוע של תמ”א 38 כנראה יביא איתו שינוי. לאחר ביצוע הפרויקט  הדירות יגדלו, ואיתן גם התשלומים על הארנונה וגם שכר הדירה. סטודנטים וצעירים אט-אט יחפשו אלטרנטיבה וייעלמו מהסביבה. את מקומם יתפסו בעלי דירות שיתגוררו בבניינים המפוארים בעצמם, או אנשים אמידים ומבוססים יותר, שיוכלו להרשות לעצמם לגור באחד האזורים הטובים ביותר של העיר.

לפני שנכנסים להרפתקה, תבדקו מי עומד מאחוריה

כדי לא לצאת להרפתקה שלא תדעו כיצד תסתיים, ואם בכלל תגיע לסיומה, מומלץ לבדוק מיהו הגוף שעמו אתם מתקשרים. לעתים יש יזמים, מתווכים ואפילו קבלנים שאין להם שום יכולת ביצועית ותכנונית. הם מפזרים הבטחות שווא והדיירים עוברים מסע מייגע ומתסכל במיוחד.

החברה לחיזוק מבנים בישראל, בין החברות הבודדות בארץ הנהנות הן מיכולת מימון עצמי והן בעבודה עם ליווי בנקאי של מספר בנקים מספר בנקים. החוסן הכלכלי והמקצועי מקנים לה את האפשרות לנהל ביעילות מספר רב של פרויקטים במקביל משלב האישורים ועד מסירת המפתח. יתרונות אלו נוסף ליכולת קידום הפרויקטים מול הרשויות, הפכו אותה לחברה המובילה בביצוע תמ”א 38 בת”א.

החברה מטפלת בעשרות פרויקטים בשלבים שונים וכ- 80% מהם נמצאים בתל אביב, האזור בו היא מתמחה.