תמ"א 38 בת"א: כדאיות כלכלית לצד מורכבות מקצועית

< חזרה לדף התחדשות עירונית

נושא הכדאיות הכלכלית של תמ"א 38 בתל אביב הוא אחד האלמנטים המרכזיים שהפכו את הפרויקטים החשובים האלה לתופעה רחבת היקף בעיר הגדולה ובישראל בכלל. ללא כדאיות כלכלית, אף אחד לא יסכים לבצע זאת – לא הדיירים ולא היזמים, כי ההתמודדות עם המורכבות  הכרוכה בתהליך, פשוט לא תהיה שווה את זה. על איזה קשיים מדובר וכיצד עוברים את התהליך יותר בקלות? על כך במאמר שלפניכם.

בניינים רבים שיכולים להיות רלבנטיים לתמ"א 38 בתל אביב, נמצאים במקומות סואנים ביותר, חלקם צרים מאוד גם ללא תהליך בנייה שמתרחש בסמוך אליהם. כדי לבצע במקום כזה תמ"א, צריך לסגור את הכביש, למצוא פתרונות חנייה אלטרנטיביים לדיירי הבניין מבלי לחסום את הרחוב, למצוא את הקבלן שידע באמת לספק פתרון במצב כזה ולעמוד בזמנים מבלי שתצטרכו להשקיע עוד כסף במימון הפרויקט בגלל עיכובים כאלה ואחרות ועוד המון בעיות אחרות, שתצטרכו לתת עליהן את הדעת.

 

זהו רק קצה הקרחון

הבירוקרטיה הכרוכה בהוצאת תמ"א 38 בתל אביב אל הפועל היא הבט נוסף שיהיה עליכם להתמודד איתו. להגיש את התוכניות לעירייה שהיא מערכת סבוכה, למצוא קבלן שמתמחה בבניינים המיועדים לשימור ובעבודות בנייה במקומות צרים, לדבר עם בעלי מקצוע שלעתים מנצלים את חוסר הידע והניסיון שלכם בתחום הבנייה וסוחטים מכם עוד ועוד כסף – כל אלה עוד דברים שתצטרכו להתמודד איתם, והכול תוך תחושה מתמדת של חוסר ודאות מתי יאשרו לכם את התוכניות, מתי תקבלו את הפרויקט, מאיפה תביאו את הכסף במקרים של עיכובים ועוד.

האם אתם מסוגלים לדמיין את עצמכם דואגים לעניין הזה ומתמודדים איתו בהצלחה? התשובה שלכם תהיה כנראה "תלוי". תלוי מהי הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.

 

מה הופך את תמ"א 38 בתל אביב לפרויקט כדאי?

אם בתחילת הדרך של ההתחדשות העירונית בתל אביב, הכדאיות הכלכלית היתה נמוכה ביותר עד כדי בלתי קיימת, הרי שכיום המצב שונה לחלוטין. מה שעומד מאחורי שינוי זה, הוא המודל העסקי של התוכנית.

מדינת ישראל לא רצתה להשקיע ישירות כספים בחיזור מבנים ישנים, אך היא כן רואה בפרויקט חיזוק המבנים עניין שחשוב מאוד לקדם. לכן, היא מעניקה זכויות בנייה ליזמים שמבצעים את התוכנית. באמצעות זכויות אלה, ניתן להוסיף שדרוגים מגוונים לבניין לטובת הדיירים הקיימים, אך מצד שני – כדי להפוך את הפרויקט לכדאי מבחינה כלכלית, נוספת האפשרות להוסיף לבניין המחוזק דירות נוספות, שניתן יהיה למכור למטרת רווח. לכן הכדאיות הכלכלית של התוכנית תלויה בניצול מקסימלי של זכויות הבנייה.

 

בזכות תיקון 3 לתמ"א 38 – הרבה יותר בקשות מוגשות

בתחילת הדרך היתה אפשרות להוסיף רק קומה אחת מעל המבנים המשודרגים, והתשואה הכלכלית היתה זניחה או אפילו בלתי קיימת, גם בבניינים שעברו תמ"א 38 בתל אביב , באזורי הביקוש הכי נחשבים שיש. הפרויקט היה פשוט לא כדאי, ולו רק בגלל ההתעסקות עם הבירוקרטיה המפרכת, הקשיים המנהליים וההתנהלות מול הרשויות שהיו כרוכות בהוצאת התוכנית לפועל.

מאחר והפרויקטים פשוט נעצרו, החליטו בכנסת להעביר את תיקון 3 לתמ"א 38, שהפיח רוח חיים מחדש בתחום ההתחדשות העירונית. בזכות התיקון ניתן כיום להוסיף יותר קומות ודירות לבניינים מחוזקים, וכמובן קיימת גם האפשרות של הריסה ובנייה במסגרת תכנית התמ"א ולבנות בניין גדול יותר, עם יותר קומות ודירות. לכן כיום יותר ויותר מוגשות בקשות לחיזוק המבנים בכל רחבי הארץ, ובאזור המרכז ותל אביב בפרט. מצד אחד זה טוב, כי יותר ויותר בניינים יכולים להוציא לפועל את התוכנית לחיזוק הבניין, אבל מצד שני נוצר עומס על המערכת, וצריך לדעת איך לעשות את זה נכון כדי שהפרויקט שלכם ייצא לפועל בהקדם.

 

תמ"א 38 בתל אביב – רק עם יזם מנוסה

אמנם היזם הוא זה שמוכר את הדירות – אבל בסופו של דבר זה משתלם לכם הרבה יותר ממה שאתם חושבים. למה? כי למרות התיקון השלישי, עדיין מדובר בפרויקט מורכב ביותר, ועבור אדם חסר ניסיון בתחום, יכולים לצוץ קשיים רבים בדרך שאין לו כלים להתמודד איתם, אבל ליזם יש.

 

למשל, בגלל שיזם עובד על כמה פרויקטים במקביל, הוא יכול להשתמש במשאבים שיש לו ויכול להיעזר בהם במקרה של עיכובים. היזם מכיר את בעלי המקצוע הנכונים ועובד איתם בשוטף. הוא גם יודע איך להתנהל בעירייה, ומקצר בשבילכם את התהליכים הבירוקרטיים באופן משמעותי. כמו כן, אם היום שווי הדירה שלכם מוערך כ- X, תוך זמן קצר היא תהיה שווה הרבה יותר. אז כן, אמנם היזם מקבל רווחים גדולים בזכות הבניין שלכם, אבל קיבלתם שקט נפשי, קיבלתם אחריות לביצוע, קיבלתם התחייבות של זמן (ואי עמידה בזמנים גוררת פיצוי) וקיבלתם את הבניין המשופץ והמחוזק שרציתם במינימום התעסקות עם כל מה שמסביב.

 

אנחנו בחברה לחיזוק מבנים ליווינו פרויקטים של תמ"א 38 בתל אביב. הודות לניסיון העשיר בתחום, אנחנו מוציאים את התוכנית על הצד הטוב ביותר בשבילכם, בלי כאבי ראש בגלל בעיות בלתי צפויות ובלי התעסקות מיותרת עם בירוקרטיה. אנחנו פועלים נמרצות בשבילכם, כדי שאתם תוכלו ליהנות מכל היתרונות האפשריים במסגרת התוכנית הארצית לחיזוק מבנים ובהקדם האפשרי.

צור קשר
close slider

מלא/י את הטופס ונציג מטעמנו יחזור אליך בהקדם: