התחדשות עירונית

האוכלוסייה בישראל הולכת וגדלה, אך שטחי המגורים הפנויים רק הולכים ומצטמצמים. ישנו גם מספר עצום של מבני מגורים ישנים, שנמצאים בסכנת התמוטטות ממשית במקרה של רעידת אדמה. ההתחדשות העירונית היא הדרך הטובה ביותר כיום להתמודד עם הבעיות הללו, ולשפר את איכות החיים של הישראלים "על הדרך". ככה זה עובד.

חדש תמורת ישן

ב-3 מילים פשוטות, זוהי השורה התחתונה של קונספט ההתחדשות העירונית. מחליפים את המבנים הישנים ואת השכונות המוזנחות במגדלי מגורים מושקעים ובשכונות מזמינות. כחלק מעבודות ההתחדשות, דואגים לחזק את יסודות המבנים, כדי למנוע מצב של קריסה בזמן רעידת אדמה. מוסיפים קומות ודירות חדשות, שיימכרו גדי לממן את עבודות הבניה. מוסיפים מעליות, מחסנים ומרפסות, כדי לשפר את נוחות החיים של הדיירים.

בונים בגדול, חושבים בגדול

רעיון התחדשות עירונית כולל בתוכו לא רק את מבני המגורים עצמם, אלא גם את כל מה שסובב אותם. כשמגדילים את כמות הדירות בשכונה, יש להגדיל בהתאם את מה שהשכונה מציעה: תשתיות תחבורה, מוסדות חינוך ושירותים קהילתיים, מתחמי פנאי ומסחר וכדומה. כך למשל נהוג לשלב כיום בפרויקטים קומת מסחר וקומת חניון לציבור הרחב, ואף גני ילדים, מועדוני כושר וחוגים וחנויות לשימוש תושבי השכונה כולה. שדרוג באיכות חיים על כל המשתמע מכך.

יש 3 שיטות פעולה מרכזיות בתחום ההתחדשות העירונית:

תמ"א 38 חיזוק – הבניין הקיים נשאר עומד על תילו ומבצעים בו עבודות שיפוצים, במטרה לחזק את יסודותיו (נגד קריסה בגלל רעידת אדמה), לשפר את חזותו מבפנים ומבחוץ ולהוסיף מעליות, מרפסות וממ"דים בדירות הקיימות. הדיירים נשארים לגור במבנה לאורך כל תקופת העבודות. בנוסף לכך, ליזם ישנה הזכות להוסיף במבנה דירות חדשות לגמרי, אותן יוכל לשווק לקהל הרחב כדי לממן את הפרויקט ולהרוויח.

• תמ"א 38 הריסה ובנייה / תמ"א 38/2 – התכנית גם מאפשרת להרוס בניין ישן קיים ולבנות במקומות בניין חדש. הדבר מתאפשר רק כאשר יש מספיק זכויות בניה שיאפשרו לבעלי הדירות הקיימות לקבל דירות חדשות ודירות נוספות עבור היזם שמכירתן תספיק כדי לממן את הפרויקט, הריסת הבניין הקיים, בניית הבניין החדש, מימון שכירות לבעלי הדירות הקיימות וכו' ואף להשאיר רווח יזמי מקובל בידיו.

• פינוי-בינוי – כמו בתמ"א 38/2, פינוי מוחלט של אזור מגורים משלל דייריו, הריסת המבנים הקיימים ובנייה מאפס של בנייני מגורים חדשים עם תשתיות חדשות. ההבדל העיקרי, הוא שתכניות פינוי בינוי מתאשרות ע"י הועדה המחוזית ולא ע"י הוועדה המקומית. במהלך תקופת העבודות, הדיירים מקבלים מגורים זמניים בקרבת מקום. בסיום העבודות הם חוזרים לסביבת מחיה משודרגת מהיסוד.

אישורים, היתרים ומה שביניהם

בעולם ההתחדשות העירונית יש שחקן אחד מרכזי ומהותי: הרגולטור. כל צעד ושעל בפרויקטים הללו דורשים את אישורן של ועדות התכנון והבנייה ברשויות, ברמה מחוזית במקרים של פינוי-בינוי וברמה מקומית במקרים של תמ"א 38. כך למשל בפינוי-בינוי יש לקבל היתר הריסה, היתר חפירה והיתר בנייה כחלק משלבי העבודה, ובלעדיהם אי אפשר וגם לא חוקי להתקדם.

גם לממשלה ולחברי הכנסת יש תפקיד קריטי בהנעת גלגלי הביורוקרטיה. במסדרונות הכנסת יכולים לחוקק חוקים ולתקן תקנות, שיקלו על היזמים והקבלנים להוציא לפועל פרויקטים של התחדשות עירונית ויאיצו את התהליכים. לדוגמה, משרד הפנים יכול להעניק אישור לארנונה מוזלת לדיירים שבביתם ממבצעים תמ"א 38 או פינוי-בינוי, וכך להגדיל את הסיכוי שישתפו פעולה עם הפרויקט.

לזהות הזדמנויות ולקבוע עובדות בשטח

חלק מרכזי בהצלחתה של ההתחדשות העירונית, טמון בזיהוי נכון של אזורי הביקוש ובאיתור המבנים המתאימים ביותר לשיפוץ ולחידוש. כל הרעיון הוא להשקיע ביצירת דירות חדשות, במקומות שבהם אנשים ירצו לגור. זו הנחת היסוד שמלווה את החברה לחיזוק מבנים, יזמית פרויקטים של התחדשות עירונית. לאורך השנים יזמה מספר רב של פרויקטי תמ"א 38 ופינוי-בינוי באזור המרכז והשרון, בדגש על שיאנית הביקוש: תל-אביב. כל פרויקט נבחן מבפנים החוצה בקפידה, כדי להוכיח את כדאיותו הן עבור החברה עצמה כיוזמת והן עבור הדיירים – אלו שכבר גרים במקום וישפרו את איכות חייהם, ואלו שייכנסו כדיירים חדשים לאחר שהדירות הנוספות יהיו מוכנות.

Facebook
Google+
צור קשר
close slider

מלא/י את הטופס ונציג מטעמנו יחזור אליך בהקדם: